Las claves de la nueva ley de la vivienda en España

La nueva normativa aborda la regulación de precios de alquiler, actualización anual de cuotas, incentivos fiscales y penalizaciones por viviendas vacías.

El Gobierno español ha aprobado una ley que establece medidas importantes para regular el derecho a la vivienda en el país.

Entre las claves de esta normativa se destaca la regulación del precio del alquiler.

La ley permitirá a comunidades y ayuntamientos identificar zonas con mercado tensionado y establecer límites a los precios del alquiler en estas áreas.

Para que una zona sea considerada tensionada, deberá cumplir con ciertos requisitos, como que el costo del alquiler junto con los suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o que el precio de compra o alquiler de viviendas haya aumentado de tres puntos por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC) en los últimos cinco años.

En las zonas tensionadas, los precios de alquiler serán sujetos a diferentes limitaciones según el propietario del inmueble.

Los grandes tenedores, aquellos que posean más de diez viviendas (con la posibilidad de reducirse a cinco según lo decidido el ayuntamiento), tendrán los precios más regulados. Al momento de establecer nuevos contratos de alquiler en estas zonas, estarán obligados a rebajar los precios hasta un límite máximo determinado por el Ministerio de Transportes a través de un índice.

Los pequeños propietarios que alquilen una vivienda por primera vez también estarán sujetos a un tope de precios, mientras que aquellos que ya estén alquilando sus viviendas tendrán una regulación más flexible.

En general, no podrá aumentar el precio al cambiar de inquilino y firmar un nuevo contrato, a menos que realicen obras de rehabilitación o mejoras en la vivienda que representen al menos el 10% del valor de compra. Solo en ese caso se podrá aplicar un incremento del 10% sobre la cuota de alquiler previa.

Además, se prohíbe aumentar las cuotas de alquiler más allá de lo estipulado, evitando que los propietarios trasladen a los inquilinos los gastos de la comunidad o tasas municipales adicionales.

Otra novedad importante de la ley es la actualización anual de las cuotas de alquiler. A partir de 2025, se establecerá un nuevo índice para limitar el aumento anual de las cuotas, reemplazando al IPC. Sin embargo, aún no se ha acordado la fórmula concreta a utilizar. Hasta ese año, seguirán vigentes los límites actuales: un 2% de incremento para 2023 y un 3% para 2024, independientemente del nivel de inflación.

La ley también introduce incentivos fiscales para los propietarios de viviendas en alquiler que cumplan ciertas condiciones.

Actualmente, los arrendadores pueden deducirse un 60% del pago del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) correspondiente al alquiler. Sin embargo, en las zonas tensionadas, esta deducción se reduce al 50% con la nueva ley.

Pero hay más. En las áreas tensas del mercado inmobiliario, los propietarios podrían casi duplicar estas deducciones dependiendo del precio que fijen para sus viviendas en alquiler. Si el propietario reduce el alquiler al menos un 5% en comparación con el contrato anterior, la desgravación fiscal puede aumentar hasta un 90%.

Además, alquilar una nueva vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años o si la alquila a la administración pública para su uso en alquiler social puede resultar en una deducción del 70%.

Sin embargo, esta parte de la ley no entrará en vigor de inmediato. Se implementará a partir del 1 de enero de 2024, mientras que durante el resto del año actual se mantendrá vigente el sistema de incentivos fiscales actuales.

En contraste, la nueva ley también establece penalizaciones para los propietarios de pisos vacíos.

Se otorgará a los Ayuntamientos la facultad de imponer multas económicas a aquellos que mantengan sus propiedades desocupadas, con el objetivo de fomentar su salida al mercado. Estas sanciones se aplicarán a través de un recargo de hasta el 150% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Se considerará que un inmueble está «desocupado con carácter permanente» si permanece vacío durante más de dos años sin una causa justificada, y el propietario posee cuatro o más propiedades.

En caso de que el inmueble lleve dos años vacío, el recargo en el IBI podría ascender hasta el 50%.

Si el periodo de desocupación supera los tres años, la penalización podría alcanzar hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto.

Además, los Ayuntamientos podrán aumentar estos porcentajes en hasta 50 puntos porcentuales adicionales, es decir, hasta el 150%, si el propietario posee dos o más inmuebles desocupados en el mismo municipio.

Además de las deducciones fiscales y las penalizaciones a los pisos también vacíos, la nueva ley aborda una práctica común en el mercado de alquiler.

A partir de ahora, será ilegal que las inmobiliarias exijan a los nuevos inquilinos el pago de sus honorarios. La normativa establece que el propietario, como contratante de los servicios de la inmobiliaria para alquilar su piso, será responsable de cubrir los costos correspondientes.