¿Quién es el verdadero propietario cuando un acuerdo privado contradice el Registro?

En Derecho inmobiliario español, la inscripción registral es la principal prueba de titularidad. Como explica la doctrina, “lo no inscrito es como si no existiera”: un pacto privado sobre un inmueble solo tiene efectos entre las partes que lo suscriben, pero no puede afectar a terceros ni al propio titular registral sin una inscripción o procedimiento judicial adecuado.

El Registro de la Propiedad es un sistema público cuyo fin es la publicidad registral. Su objetivo es inscribir actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre inmuebles.

Esta publicidad genera dos presunciones legales clave: negativa y positiva. Por un lado, la parte negativa establece que los derechos no inscritos no pueden perjudicar a tercero alguno.

Es decir, un contrato privado no inscrito no altera la titularidad registral frente a terceros. Por otro lado, la parte positiva implica una presunción de veracidad de lo inscrito; el artículo 38 de la Ley Hipotecaria (LH) dispone que “se presume que lo inscrito en el Registro existe y pertenece al titular registral en la forma que expresa el asiento”.

Esto se complementa con el principio de fe pública registral, según el cual el Registro se reputa exacto in iuris et de iure, protegiendo la confianza de los terceros de buena fe en la apariencia registrada.

En suma, la inscripción confiere plena seguridad jurídica: “la inscripción en el Registro garantiza y dota de plena seguridad y fe pública los derechos que ostentamos sobre los inmuebles”.

Acuerdos privados entre partes y sus límites

Un contrato privado entre dos personas (por ejemplo, dos parejas, familiares o inversores) es válido en sede obligacional, pero no genera título inscribible por sí solo.

En la práctica, esto significa que crea obligaciones personales entre ellas (por ejemplo, una promesa de venta o reparto de participaciones), pero no modifica automáticamente la titularidad real inscrita.

Para transmitir la propiedad de un inmueble es requisito imprescindible otorgar escritura pública notarial (art. 1281 CC) y, en su caso, proceder a la inscripción correspondiente. Sin inscripción, dichos contratos carecen de eficacia real frente a terceros.

En otras palabras, si dos personas acuerdan en privado repartirse una vivienda, el Registro seguirá considerando propietarios a los que oficialmente figuren en la escritura inscrita.

Tal y como dispone el artículo 606 del Código Civil (recogido en la LH), «los títulos de dominio no inscritos no perjudican a tercero». El Tribunal Supremo ha reiterado que un documento privado no puede desplazar las normas legales que rigen la titularidad sobre los bienes.

En la reciente STS 619/2024, por ejemplo, el Alto Tribunal falló que un contrato privado en que se atribuía un 60% del inmueble a la esposa no modificaba la proporción ganancial que corresponde por ley, limitando su eficacia a la cuota pagada con aportaciones privativas.

En ese caso se reconoció la validez del pacto entre los cónyuges, pero “no afecta a la cuota ganancial de la vivienda familiar, que legalmente se fija en proporción al valor de las aportaciones privativas y gananciales”.

En definitiva, aunque se acepte la validez del acuerdo escrito, éste queda supeditado a lo que resulta del Registro y de la normativa civil (régimen de gananciales, donaciones, sucesiones, etc.), sin alterar la titularidad registral básica.

Ejemplos prácticos de conflictos habituales:

• Parejas no casadas o de hecho: A veces uno de los convivientes compra la vivienda a su nombre y, con arreglo a su aportación económica, firmarán un “acuerdo interno” repartiendo porcentajes. Si este acuerdo no se lleva a escritura pública e inscripción, no afecta al Registro. Por ejemplo, en la STS 619/2024, aunque se documentó un reparto 60/40, la propiedad se mantuvo legalmente a nombre del cónyuge que figura como titular registral.
• Copropietarios/amigos que compran juntos: Si dos personas adquieren una casa pero inscriben solo a una en el título, cualquier reparto pactado aparte carece de efectos frente al Registro. El que aparece en el asiento será el único dueño ante terceros hasta que se modifique formalmente.
• Familiares (donación promise): Un padre puede prometer dejar su piso a un hijo tras su muerte, pero si no formaliza testamento o donación inscrita, el hijo carece de derechos registrales. Si el padre, por ejemplo, vende el piso a un tercero o fallece sin tal declaración inscrita, el hijo no será considerado propietario legalmente. En esencia, el acuerdo verbal o privado con la familia solo obliga moralmente, sin reflejarse en la titularidad registral.
• Incrementos de aportaciones en régimen de gananciales: Otro caso típico es cuando se casa la pareja tras haber comprado el inmueble. Las cantidades pagadas con dinero ganancial generan cuota ganancial sobre el crédito hipotecario (arts. 1354 y 1357 CC). Incluso si existe un acuerdo privado previo, en la liquidación de gananciales se determinará la cuota correspondiente a gananciales y privativos conforme a la ley. El contrato interno, por lo tanto, no fija por sí mismo la propiedad total del bien.

Estos ejemplos muestran que siempre debe primar la titularidad inscrita. Cualquier diferencia entre lo registrado y un acuerdo interno se resolverá conforme a la ley civil y a lo constatado en el Registro, no al revés. La propiedad «queda marcada por el nombre que aparece en el Registro de la Propiedad» y prevalece sobre los compromisos privados.

Terrer y García Abogados le ofrece consejos prácticos para evitar conflictos:

• Formalice siempre la transmisión ante notario: Cualquier compraventa, donación o reparto entre particulares debe elevarse a escritura pública y registrarse. La inscripción registral es la única forma de cambiar eficazmente la titularidad del inmueble. Como recuerda el principio hipotecario, “lo no inscrito es como si no existiera”.
• Inscriba pactos relevantes: Si se llega a acuerdos sobre porcentajes, donaciones o herencias, conviene reflejarlos en escritura e inscribirlos. Por ejemplo, se puede hacer una donación anticipada con cláusula de mejora a favor del cónyuge o descendiente, o firmar capitulaciones matrimoniales que registren las participaciones. En algunos casos puede solicitarse la elevación a público del documento privado si ambas partes están de acuerdo, garantizando derechos frente a terceros.
• Revise el Registro antes de contratar: Antes de comprar o pactar, consulte la nota simple en el Registro de la Propiedad. Así sabrá quiénes son los titulares legales y qué cargas existen. Este trámite evita sorpresas y comprueba que la persona con la que acuerda realmente tiene facultad para vender o gravar.
• Consulte siempre al notario o abogado: Un profesional puede asesorar sobre los requisitos formales. En Terrer y García Abogados (Lorca) recomendamos redactar los contratos inmobiliarios con claridad jurídica y, si hay estipulaciones privadas, prever su inscripción eventual. Así se evitan litigios posteriores y se garantiza la plena eficacia del acuerdo.
• Evite la prueba testimonial de aportaciones: Si varios han contribuido al pago de la vivienda, anote esas aportaciones en documento público. En un juicio, probar aportaciones particulares solo con testigos o documentos privados es complejo y caro. Es mejor tener todo por escrito y registrado.
• Mantenga las escrituras y recibos ordenados: Conserve debidamente copia de escrituras, escrituras de ampliación de obra o pago de hipoteca, pues demuestran el origen de los fondos. En caso de desavenencias, estas pruebas objetivas frente a la mera palabra fortalecen su posición.

En definitiva, la clave está en respetar el sistema registral. La publicidad registral existe para proteger la confianza general: un tercero que compra confiando en el registro quedará amparado por la fe pública. Siguiendo estos consejos (y con el asesoramiento del despacho), se evitan incertidumbres y se refuerza la seguridad jurídica en las transmisiones inmobiliarias.

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